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房東、房客之間的關係，可說是既親密又緊張....

如果出租物件獲得雙方合意，一切都好談；

但若為了房屋修繕、租金及契約問題有異見，

不免傷了和氣。

怎麼找到速配的好房東？

律師謝嶽龍認為還是要仔細打聽、訂好契約，

才能減少許多無謂的糾紛。

確認房東真有其人，租約才有效

該怎麼訂好契約、避免糾紛呢....?

Q：和房東簽約的重點

房客往往是先決定租屋地點，

才會在適當預算範圍內尋找理想的房子；

但該怎麼和房東簽出一紙能夠保障房客權益的契約，

裡頭可是存有不少學問。

謝嶽龍表示，為了保障房客、房東彼此間的權益，

雙方最好把可能出現爭議的事項，

明白寫在契約裡，

用白紙黑字作為規範雙方的界線。

房客可以求查驗房屋所有權狀，避免二房東

謝嶽龍表示，簽約之前，

房客可以先要求查驗房屋所有權狀，

確認是與貨真價實的房東簽約，

如此也能確定所簽的租賃契約具有法律效力，

不致誤與二房東簽約喪失應有權益。

但在《個資法》保護下，

第二類土地登記謄本自今年2 月2 日起，

將不公開所有權人的完整姓名資料，

也增加歹徒藉此詐騙的機會，民眾不可不察。

他解釋，法諺有雲：

「任何人不能將大於其所有的權利讓與他人」，

租賃房屋的權利義務都僅及於房東與第一手的房客，

向二房東租屋的房客不受契約保障，

與原始房東之間也不存在租賃關係，

無法對房屋所有權人提出任何主張。

甚至正牌房東也可主張違約，

對實際居住的房客提出遷讓房屋訴訟。

房子遭法拍，不影響房客住的權利

如果承租的房屋遭到法拍，

是否會影響到租屋者的權益？

房客會不會被掃地出門？

對此謝嶽龍表示，房屋產權雖可能移轉，

但基於「買賣不破租賃」原則，

買受人必須承受原來的所有權人與房客之間的租賃契約，

不可逕自要求房客遷讓房屋；

房客若已預繳租金，則無須再給付租金給新房東，

相關的押租金、房租問題，

由法拍屋新舊所有權人協調，與房客無關。

「租約期限」要採「二年一簽」比較合宜

謝嶽龍認為，對房客而言，「二年一簽」

可以省去年年都可能面臨搬家問題的麻煩，

對房客來說相對較為有利；

另像提前終止契約，

也可以和房東協商訂出免扣押金條款，

才不會落得住得不舒服、想提早搬家

卻又得破費的狀況。

租金一分錢一分貨

謝嶽龍認為，一分錢一分貨，

房客想找個兼具便利性、設備好的房子，

卻又想享受低廉租金，就像魚與熊掌一般難以兼得，

殺價空間有限。

他建議，民眾還是得先評估經濟狀況及需求，

再來擇屋而棲。

加註「無瑕疵條款」，保障解約權利

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Q：碰到凶宅、嫌惡設施該怎麼辦？

在租屋之前，

謝嶽龍建議民眾應該有避免承租頂樓加蓋、

地下室、鐵皮屋的概念，

才不致在遭遇突發狀況時逃生無門。

至於租屋處周邊有宮廟、變電所等嫌惡設施，

由於這些外在因素都不是房東所造成的，

且房客在承租房屋之前也應做功課，

這些外在的嫌惡設施不致造成契約無效。

如果房客入住後，

因為個人體質而有住得不舒服、鬼壓床等情形，

能否據此要求解約？

謝嶽龍說明，房客如果主張住得不舒服，

必須確實舉證才能進而討論是否減低租金、

終止租賃契約，但一般很難提出明確證據，

要藉此推翻租約，難度不小。

但為確保承租的房屋確非凶宅，

或是海砂屋、輻射屋等可能危及安全的房屋，

房客可以要求在租賃契約中加註

「房屋本身不存在瑕疵」或

「保證非海砂屋、輻射屋、凶宅」

的解約條款，一旦發現有這幾樣狀況，

即可據此解約。

含傢具租屋，契約註明項目數量

Q：房屋修繕該怎麼辦？

房客入住一段時間後，

承租的房屋難免會出現漏水及相關設備損壞等問題，

修繕責任及費用該如何分擔？

謝嶽龍指出，出租房屋可概分為主要設備

（水管、電力設施）及附屬設備

（電視、冰箱等）兩大類，

一般說來，房屋漏水、馬桶不通

當然是由房東負責修繕；

電視、冰箱等附屬設備，

若是在正常使用下自然損耗，

也是由房東負責修繕。

但若是像港女租霸惡意破壞，當然要由損壞者負責。

一般說來，個人承租的小套房，

大都會要求房東提供電視、冰箱等設備；

以家庭承租的房子，

大都喜好自行購買傢具及相關電器用品。

兩種租屋類型也在租金價格上出現差異，

為了避免爭議，謝嶽龍建議，

雙方應在租屋契約中載明設備項目、數量、

狀況並拍照存證，減少日後糾紛。

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除了房屋的設備問題，部分小家庭租屋，

往往為了小孩就學的學籍問題，

希望能入籍在租屋地報戶口，

但此舉又將使房東須多繳納二代健保補充保費、

所得稅，增加額外負擔。

由於羊毛出在羊身上，

這些費用往往也都會轉嫁在房租上。

記住了嗎...

租屋族可要注意呀！！

千萬別因為租屋問題惹來一身麻煩....